Abogados Inmobiliarios en Sevilla: Alquileres, Compraventa y Comunidades

Las partes pactan libremente la duración, pero si es inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), llegado el vencimiento el contrato se prorroga obligatoriamente por años hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el arrendatario avise con treinta días de antelación de que no quiere renovar (art. 9.1 LAU). Cumplido el mínimo, se prorroga tácitamente hasta tres años más si ninguna parte avisa con cuatro meses (arrendador) o dos meses (arrendatario) de antelación (art. 10.1).

Solo si, al celebrar el contrato, hizo constar expresamente su necesidad de ocuparla antes de cinco años como vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado, o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Debe comunicarlo con dos meses de antelación y, si en tres meses no la ocupa, el arrendatario puede ser repuesto en el uso o indemnizado (art. 9.3 LAU). Solo opera tras el primer año y si el arrendador es persona física.

Sí. El arrendatario puede desistir una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándolo al arrendador con treinta días de antelación como mínimo, sin que ello genere indemnización a favor del arrendador (art. 11.1 LAU).

La renta solo puede actualizarse en la fecha en que se cumpla cada año del contrato y en los términos pactados. Si no hay pacto expreso, no hay actualización. Si el pacto no detalla el índice, se aplica la variación anual del IRAV, y en todo caso la subida no puede exceder de la variación del IRAV (art. 18.1 LAU). Para exigirla, hay que notificarla por escrito, y es exigible desde el mes siguiente (art. 18.2).

Una mensualidad de renta en viviendas y dos en uso distinto (art. 36.1 LAU). Además se puede pactar una garantía adicional, que en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) no puede exceder de dos mensualidades; no pueden exigirte contratar seguros de impago (art. 36.5). La fianza que deba devolverse devenga interés legal pasado un mes desde la entrega de llaves (art. 36.4).

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al arrendatario, ni directa ni indirectamente (art. 20.2 LAU). Tampoco pueden imponerse al inquilino los tributos asociados a la vivienda, salvo que sea obligado tributario (art. 20.1). Si te los han cobrado, se pueden reclamar.

Puedes reclamar las rentas y recuperar la posesión de la vivienda en juicio verbal (art. 250.1.1.º LEC). Antes de demandar conviene requerir el pago de forma fehaciente: si el arrendatario no paga en los treinta días siguientes, no podrá enervar el desahucio (art. 22.4 LEC). La demanda debe indicar las circunstancias que permitan o no la enervación (art. 439.3 LEC), si el inmueble es vivienda habitual del ocupante y si eres gran tenedor (art. 439.6 LEC).

Es poner fin al desahucio por impago pagando, dentro del plazo del requerimiento, todo lo reclamado y lo que se deba en ese momento. Si el arrendatario paga, el proceso termina con decreto (art. 22.4 LEC). No se puede enervar por segunda vez, salvo que el cobro no se hubiera producido por causas imputables al arrendador, ni si ya hubo un requerimiento fehaciente de pago treinta días antes de la demanda.

Puedes pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda de la que te hayan privado sin tu consentimiento, si eres persona física propietaria o poseedora legítima, una entidad sin ánimo de lucro con derecho a poseerla o una entidad pública propietaria de vivienda social (art. 250.1.4.º LEC). Ocupar sin autorización un inmueble que no sea morada es delito castigado con multa de tres a seis meses (art. 245.2 CP), y con violencia o intimidación, con prisión (art. 245.1). Actúa rápido y con prueba.

Nota simple del Registro de la Propiedad (titularidad y cargas), deudas con la comunidad y el IBI, estado urbanístico, situación de ocupación y certificado energético, además de las condiciones del contrato de arras y de la escritura pública. Un abogado revisa todo antes de que entregues la señal.

Si en la compraventa han mediado arras o señal, el contrato puede rescindirse allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas (art. 1454 del Código Civil). Esto aplica salvo que se pacte otra cosa, por ejemplo, arras confirmatorias o penitenciales con otro régimen. El tipo de arras debe quedar claro en el contrato.

Pueden concurrir la plusvalía municipal (cuya declaración, en transmisiones por actos entre vivos, se presenta en treinta días hábiles: art. 110 de la Ley de Haciendas Locales), la ganancia patrimonial en el IRPF y, en su caso, otros tributos. No se sujeta a plusvalía el terreno si se constata la inexistencia de incremento de valor (art. 104.5 de la misma ley).

La comunidad puede reclamar los gastos comunes mediante el proceso monitorio especial, aportando certificado del acuerdo de liquidación de la deuda y acreditación de la notificación al deudor, y puede pedir embargo preventivo si hay oposición (art. 21 LPH). Si se usan abogado y procurador, el deudor paga sus honorarios con los límites del art. 394.3 LEC.

Sí, si es contrario a la ley o a los estatutos, gravemente lesivo para la comunidad o supone un grave perjuicio para ti, o se adoptó con abuso de derecho. Estás legitimado si salvaste tu voto, estabas ausente o te privaron de votar, y debes estar al corriente de las deudas con la comunidad o consignarlas. La acción caduca a los tres meses, o al año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18 LPH).

Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad: cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, aunque es válido pactar conservarla indivisa hasta diez años (art. 400 CC). La acción de división de cosa común se tramita por juicio verbal (art. 250.1.16.º LEC). Es habitual en herencias y divorcios herencias en Sevilla liquidación de gananciales.

La consulta de 60 minutos cuesta 121 € IVA incluido y después recibes un presupuesto cerrado por escrito. Los plazos varían de semanas, en una reclamación con acuerdo, a más de un año en un desahucio o una impugnación.